Электронные сервисы недвижимости: экосистема как модель лидера отрасли

Справочная информация

Предмет исследования

Предметом настоящего исследования является рынок электронных сервисов по поиску жилой недвижимости. Под рынком агентство понимает перечень сервисов, состоящий из крупнейших поставщиков агрегированной информации о продаже/аренде квартир, работающих в российском сегменте Интернета.

Шорт-лист участников исследования составлен на основе выборки, в которую были включены наиболее популярные сервисы поиска недвижимости (см. аналогичное исследование агентства «Эксперт РА» за 2022 год), а также сервисы, входящие в экосистемы крупнейших ипотечных банков, объем выдач которых превышает 1 трлн рублей.

Таблица. Изменения в перечне сервисов, вошедших в исследование, по сравнению с предыдущим годом (в алфавитном порядке)

2022 год	2023 год
Авито Недвижимость	Авито Недвижимость
Домклик	Домклик
Домофонд	Домофонд
ЦИАН	Метр Квадратный*
Яндекс. Недвижимость	ЦИАН
	Яндекс. Недвижимость

* Новый участник перечня.

Электронным сервисом недвижимости агентство считает онлайн-ресурс, при помощи которого можно найти по заданным параметрам, выбрать и (или) приобрести жилую недвижимость. Сервисы недвижимости содержат: информацию о выставленных на продажу объектах, их характеристиках, состоянии, цене, особых условиях приобретения, контактные данные продавца/посредника, а также (в ряде случаев) технологические решения по дистанционному оформлению сделки, включая оформление кредитного ипотечного договора.

Методика исследования

Исследование проводится через изучение сайтов компаний, перечисленных в таблице.

Блок 1. Количество опубликованных объявлений о продаже жилой недвижимости.

Оцениваются публично доступные данные с разделов сайтов о продаже жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках во всех регионах РФ.

Для рэнкинга сервисов по объему предложений жилой недвижимости на вторичном рынке оцениваются публично доступные данные с разделов сайтов о продаже жилой недвижимости на вторичном рынке во всех регионах РФ.

Для рэнкинга сервисов по количеству коттеджных поселков в каталоге оцениваются публично доступные данные с отдельных разделов сайтов, где доступен каталог коттеджных поселков, с дополнительной информацией по каждому из них (описание, контакты, актуальные объявления и т. п.) во всех регионах РФ.

Блок 2. Объем информации о посредниках.

Для рэнкинга оцениваются публично доступные данные с индивидуальных разделов сайтов с информацией о посредниках, зарегистрированных в базе сервисов.

Для анализа данных показателя «количество риелторов-юрлиц» оценивается публично доступная информация из разделов сайтов «Агентства недвижимости», где доступны профайлы компаний с описанием, контактной информацией и перечнем опубликованных объявлений.

Для анализа данных показателя «количество риелторов-физлиц» оценивается публично доступная информация из разделов сайтов «Риелторы/Агенты», где доступны профайлы агентов по недвижимости с описанием, контактной информацией и перечнем опубликованных объявлений.

Блок 3. Набор технических и информационных инструментов, сопровождающих клиентский путь к покупке/продаже жилья.

Для анализа данных оценивается публично доступная информация из индивидуальных разделов сайтов, которые содержат перечень и описание дополнительных сервисов и инструментов, описывающих клиентский путь при покупке/продаже недвижимости.

Участники исследования. Профайл

Авито Недвижимость (avito.ru)

Раздел крупнейшей в России площадки частных объявлений. «Вертикальные» категории объявлений, в т. ч. и раздел «Недвижимость» Avito развивает с 2012 года. В 2014 года портал начал взимать плату за размещение объявлений в этом разделе в ряде регионов. В дальнейшем тематика недвижимости была перебазирована в отдельный проект «Домофонд». Объявления с основной площадки, Avito ретранслируются на «Домофонд».

Существенные изменения, произошедшие за год:
В октябре 2022 года группа «Авито» со всеми дочерними и зависимыми обществами была продана новым инвесторам – «Кисмет Капитал Груп» (Kismet Capital Group), которой владеет Иван Таврин. В феврале 2023 года основное юрлицо Avito – ООО «Кех Екоммерц» – приобрело проект по поиску новостроек в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти «Румбери», который консолидируется в «Авито Недвижимость»

Домклик

Часть экосистемы Сбербанка. Предназначена для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости, оформления и сопровождения ипотеки. Образована в 2015 году, запущена в 2017-м компанией ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Позволяет пользователю выбрать квартиру, получить одобрение ипотеки и объекта недвижимости онлайн, провести сделку купли-продажи с полным сопровождением (электронной регистрацией, юридической проверкой, договором купли-продажи). В настоящий момент Домклик является сервисом полного цикла, сопровождающим клиента на всех этапах поиска, выбора и покупки жилья.

Существенные изменения, произошедшие за год:
С августа 2022 года на Московской бирже рассчитывается индекс московской жилой недвижимости на основе данных сервиса «Домклик». В конце 2022 года была проведена перерегистрация компании с изменением названия юрлица на ООО «Домклик» (прежнее наименование юрлица – ООО «ЦНС»).

Домофонд

Создан в 2014 году как совместный проект сервиса Avito и группы компаний Korbitec, входящей в южноафриканский медиахолдинг Naspers. После реструктуризации акционерного капитала в 2016 году и выкупа долей миноритариев компания Avito стала единственным акционером Domofond.ru. Домофонд является агрегатором объявлений о продаже и сдаче в аренду объектов жилой и коммерческой недвижимости. Монетизируется за счет платного размещения объявлений.

Существенные изменения, произошедшие за год:
Весь контент с площадки «Домофонда» до июля 2023 года будет полностью перенесен на «Авито Недвижимость», а затем сервис будет закрыт по решению акционеров «Авито».

Метр квадратный

Новый участник перечня исследуемых агентством сервисов недвижимости. Проект группы ВТБ, экосистема недвижимости, объединяющая сервисы для покупки жилья – от поиска объявлений и регистрации сделки до организации ремонта и переезда в новую квартиру – по принципу одного окна. Юрлицо компании ООО «Жилищная экосистема ВТБ» зарегистрировано в мае 2019 года, онлайн-платформа под брендом «Метр квадратный» запущена в августе 2020-го.

ЦИАН

Старейший в России сайт объявлений о поиске и предложении недвижимости cian.ru был запущен в 2001 году. В 2013 году контрольный пакет компании был продан структуре «Деловой мир онлайн», входящей в холдинг «Медиа3» братьев Ананьевых. Вскоре сервис был объединен с сайтом Realty.dmir.ru. В 2014 году долю Ананьевых выкупил Elbrus Capital. В конце того же года ЦИАН поглотил локальную петербургскую площадку EMLS.ru, а в 2015–2016 годах вышел на рынки городов-миллионников. Таким способом была образована группа «ЦИАН». В 2020 году «ЦИАН групп» приобрела еще один региональный сайт по поиску недвижимости – новосибирский N1.ru. Большую часть выручки сервиса составляет плата за листинг. До 2023 года ключевыми владельцами группы являлись Elbrus Capital и Goldman Sachs. Миноритарными долями также владели основатели компании.

Существенные изменения, произошедшие за год:
В конце 2022 года в капитале Cian появился новый акционер – Broomfield International Limited, который получил более 9,4% бумаг компании. В феврале 2023 года структуры американской Goldman Sachs Group снизили до нуля доли в Cian PLC, которая владеет сервисом.

Яндекс. Недвижимость

Сервис объявлений об аренде и продаже недвижимости, запущен компанией «Яндекс» в 2010 году. До 2014 года исполнял функцию агрегатора информации с сайтов-классифайдов, показывая только заголовки объявлений и перенаправляя пользователя на сайт партнера. С конца 2014 года позволяет пользователям самостоятельно размещать объявления. С 2016 года не занимается агрегацией объявлений и работает непосредственно с их поставщиками. Монетизацию осуществляет за счет продажи дополнительных услуг – платного размещения объявлений в разделе коммерческой недвижимости, услуги «подменного номера» и др. Принадлежит нидерландской Яндекс Н.В. (Yandex N.V.).

Существенные изменения, произошедшие за год:
В апреле 2023 года «Яндекс. Недвижимость» включила в каталог квартиры от зарубежных застройщиков.

Сведения о первичных данных

Первичная информация, использованная в расчетах и аналитике, – открытые данные онлайн-ресурсов, участвовавших в исследовании. Период сбора данных: с 10.04.2023 по 10.05.2023.

Блок 1. Объем информации о предложении. 

Основной количественный показатель, избранный агентством базой для составления трех различных рэнкингов, – количество опубликованных сервисом недвижимости объявлений. Этот показатель характеризует информационную наполненность сайтов исследуемых сервисов недвижимости. Чем выше позиция сервиса по данному показателю, тем более полно на его сайте представлено предложение в том или ином сегменте и/или совокупно по рынку.

Рэнкинг 1. Отражение позиции сервисов по совокупному объему предложений жилой недвижимости

Наименование сервиса	Количество всех опубликованных объявлений о продаже жилой недвижимости
Домклик	1 257 842
Авито Недвижимость	1 205 725
Домофонд	1 204 022
ЦИАН	1 182 575
Яндекс. Недвижимость	770 827
Метр Квадратный	730 184

Рэнкинг 2. Отражение позиции сервисов по объему предложений жилой недвижимости на вторичном рынке

Наименование сервиса	Количество опубликованных объявлений в сегменте вторичного рынка
Домклик	760 363
Авито Недвижимость	707 960
Домофонд	698 575
ЦИАН	626 843
Метр Квадратный	569 180
Яндекс. Недвижимость	399 265

Рэнкинг 3. Отражение позиции сервисов по количеству коттеджных поселков в каталоге

Наименование сервиса	Количество доступных коттеджных посёлков в каталоге
Домклик	16 170
ЦИАН	6 733
Яндекс. Недвижимость	2 264
Авито Недвижимость	Нет публичных данных
Домофонд	Нет публичных данных
Метр Квадратный	Нет публичных данных

Выводы по разделу:

1. Все сервисы нарастили совокупный объем всех опубликованных объявлений о продаже объектов жилой недвижимости по сравнению с прошлым годом.
   Как и в 2022-м, по совокупному объему предложений жилой недвижимости в 2023-м лидирует сервис «Домклик».
   Топ-3 рэнкинга претерпел изменения. Так, годом ранее вторую строчку занимал сервис «ЦИАН», который в 2023-м опустился на четвертую позицию. 
   Разрыв между участниками топ-3 рэнкинга по сравнению с прошлым годом сократился. Сейчас он находится в пределах 4–4,2% (по сравнению с 11,8–12,1% годом ранее). Разница в значении показателя между лидером и замыкающими рэнкинг участниками гораздо более существенная: 39–42%. 
2. В сегменте продаж на вторичном рынке объем опубликованных объявлений также вырос у всех участников рэнкинга по сравнению с 2022 годом.
   Наибольший рост по показателю предложений на вторичном рынке продемонстрировал сервис «Авито Недвижимость» (+19,4%). При этом лидер рэнкинга по данному показателю с прошлого года не изменился – им по-прежнему является сервис «Домклик».
3. Рэнкинг по количеству коттеджных поселков в каталоге составлен впервые. Только три из шести участников исследования публикуют такие каталоги с информацией о коттеджных посёлках (сервисы «Домклик», «ЦИАН», «Яндекс. Недвижимость»). Среди них по объему опубликованных предложений с большим отрывом (более чем в 2,5 раза по отношению ко второй позиции рэнкинга) лидирует сервис «Домклик». 

Блок 2. Объем информации о посредниках.

Основным показателем в данном блоке является количество зарегистрированных на порталах сервисов посредников, которые участвуют в сделках купли-продажи жилой недвижимости (риелторов). Рэнкинг отражает широту выбора посредников, которые могут предоставить сервисы своим пользователям. Чем выше строка в рэнкинге, тем более широкий выбор среди риелторов имеет потенциальный покупатель жилой недвижимости на данном сервисе.

Косвенно рэнкинг также указывает на дружественность сервиса по отношению к самим риелторам: удобство и простоту регистрации и использования, приемлемый уровень комиссии, качество работы службы поддержки и т. д. Кроме того, количество регистраций в базах сервисов может указывать на уровень монетизации риелторской деятельности при помощи данных сервисов. Чем большего бизнес-эффекта посредники достигают при их использовании, тем с большей охотой они регистрируются в их базах. 

Данный рэнкинг составлен впервые.

Рэнкинг 4. Отражение позиции участников по показателю количества зарегистрированных на сервисе посредников (риелторов и агентств).

Наименование сервиса	Количество риелторов-юрлиц	Количество риелторов-физлиц	Всего посредников
Домклик	19 761*	133 500	153 261
ЦИАН	28 126	44 616	72 742
Авито Недвижимость	-***	5 530**	5 530
Яндекс. Недвижимость	2 559	130	2 689
Домофонд	Нет публичных данных	Нет публичных данных	-
Метр Квадратный	Нет публичных данных	Нет публичных данных	-

* Данная цифра учитывает только официальные аккаунты агентств недвижимости.
** Данные из раздела «Услуги», частные объявления по запросу «риелторы».
*** Отсутствует специализированный раздел для поиска посредников.

Выводы по разделу:

1. Наибольшее число посредников в сделках купли-продажи жилой недвижимости (риелторов) зарегистрировано в базе сервиса «Домклик».
2. Разрыв между участниками первой и второй строчек рэнкинга по совокупному числу зарегистрированных посредников – более чем в два раза. Между первой и третьей строчками – более чем в 18 раз.
3. Яндекс. Недвижимость – единственный из шести участников рэнкинга, в базе которого юрлица кратно преобладают над физлицами.
4. Позиция сервиса в данном рэнкинге отражает как широту выбора между посредниками для пользователя сервиса, так и удобство (простоту, дешевизну, уровень монетизации деятельности) его использования для риелторов.

Блок 3. Оценка набора технических и информационных инструментов, сопровождающих клиентский путь к покупке/продаже жилья.

Оценивается количество и разнообразие инструментов, которые способны сокращать временные, финансовые и другие затраты пользователя при подготовке и оформлении сделки.

Инструменты сервиса «Авито Недвижимость»:

• Сервис сравнения объявлений о продаже недвижимости.
• Сервис расчета рыночной цены квартиры.

Инструменты сервиса «Домклик»:

• Сервис сравнения объявлений о продаже недвижимости.
• Сервис расчета рыночной цены квартиры.
• Сервис юридической проверки недвижимости.
• Сервис по оценке недвижимости.
• Сервис ипотечного страхования жизни и недвижимости онлайн.
• Сервис по проведению сделки за собственные средства.
• Сервис составления договора купли-продажи недвижимости онлайн.
• Сервис электронной регистрации права собственности онлайн.
• Сервис безопасных расчетов.
• Сервис по организации приемки квартиры.
• Сервис по предоставлению «Личного онлайн-кабинета» обслуживания полученной ипотеки.
• Регистрация и расчеты.

Инструменты сервиса «Метр Квадратный»:

• Сервис юридической проверки недвижимости. 
• Комплексный сервис «Покупка онлайн» (для вторичного рынка). Включает: составление договора купли-продажи; оформление договора; электронную регистрацию права собственности; оплату госпошлины; сервис безопасных расчетов.
• Комплексный сервис «Защита сделки». Включает: юридическую проверку недвижимости; рекомендации по устранению рисков; составление договора купли-продажи; сертификат защиты сделки; участие в суде на стороне покупателя при возникновении риска потери; возврат стоимости недвижимости.
• Сервис безопасных расчетов.
• Сервис по организации приемки квартиры.
• Электронный страж (защита имеющегося права собственности – сопровождение и представительство в суде с гарантией возврата прав).
• Сервис по сопровождению ремонта.
• Юридические консультации по недвижимости.

Инструменты сервиса «ЦИАН»:

• Сервис сравнения объявлений о продаже недвижимости.
• Сервис расчета рыночной цены квартиры. 
• Сервис юридической проверки недвижимости.
• Подбор риелтора.
• Обмен квартиры.
• Трейд-ин.
• Сервис безопасных расчетов.
• Комплексный сервис «Циан. Сделка» (позволяет провести сделку полностью дистанционно из любой локации). Включает: сопровождение персонального помощника на всех этапах; электронные подписи для всех участников сделки; удостоверение банком участников сделки; оплату госпошлины; электронную регистрацию права собственности.

Инструменты сервиса «Яндекс. Недвижимость»:

• Сервис сравнения объявлений о продаже недвижимости.
• Сервис расчета рыночной цены квартиры.

Выводы по разделу:

1. По числу дополнительных инструментов, позволяющих сократить время, которое пользователь проходит от первого посещения сайта до оформления сделки купли/продажи жилой недвижимости, лидирует сервис «Домклик».

Чуть меньше – у сервисов «ЦИАН» и «Метр Квадратный». Остальные сервисы значительно отстают в разнообразии предоставляемых пользователю дополнительных инструментов.

Это позволяет сделать вывод о том, что платформы экосистем крупнейших ипотечных банков имеют значительно превосходящие ресурсы на разработку и внедрение ИТ-решений.

2. Ряд инструментов, входящих в пользовательские линейки сервисов «Домклик», «ЦИАН» и «Метр Квадратный», позволяют проводить сделки покупки/продажи недвижимости полностью онлайн. Отличия подходов сервисов к формированию пользовательского пакета ИТ-решений заключаются в основном в их комплектации: если «Домклик» позволяет использовать каждый из инструментов в отдельности, то «ЦИАН» и «Метр Квадратный» предлагают «коробочные» решения («ЦИАН. Сделка», «Покупка онлайн», «Защита сделки»). Общее в подходе – практически полная автоматизация процесса подготовки и оформления сделки от самых первых до финальных шагов. Это максимально укорачивает и упрощает для пользователя клиентский путь.

Итоговые выводы:

• одной из главных характеристик качества электронных сервисов недвижимости является его контентное наполнение – объем информации об объектах недвижимости, которые могут стать потенциальным предметом сделки для пользователя, а также о посредниках, работающих на рынке жилой недвижимости;  
• чем больше объем предоставляемой пользователю информации об объектах недвижимости, тем больший выбор он имеет, что в конечном итоге может влиять на посещаемость сервиса;  
• количество посредников, работающих на рынке недвижимости, зарегистрированных в базах сервисов, косвенно указывает на удобство, технологичность и финансовую доступность услуг сервиса для профессионалов;
• второй важный критерий – длина клиентского пути – от первого контакта с сервисом до закрытия сделки по покупке/продаже жилья;
• простота, удобство, технологичность, скорость прохождения этого пути могут влиять на количество совершенных с помощью платформы сервиса недвижимости сделок;
•  у сервисов, являющихся частью экосистем крупнейших ипотечных банков, благодаря современным ИТ-решениям есть конкурентное преимущество перед остальными участниками рынка;
• среди таких сервисов лидером по большинству исследуемых критериев является сервис недвижимости «Домклик», входящий в экосистему СберБанка.