Петр Павелко, заместитель директора управляющей компании фонда «Рентал ПРО»

Фонд «Рентал ПРО» – это максимальная эффективность и максимальное качество для инвестора в конкретный момент времени

Петр Павелко, заместитель директора управляющей компании фонда «Рентал ПРО»

- Расскажите, пожалуйста, о ключевых результатах УК «А класс Капитал» за последний год. С какими вызовами столкнулась компания в 2025 году? Как удалось их преодолеть? Расскажите, пожалуйста, подробнее об инвестиционном фонде «Рентал ПРО» под управлением УК «А класс Капитал». На текущий момент объектами инвестирования фонда «Рентал ПРО» выступают три центра обработки данных (ЦОД). Почему выбор сделан в пользу ЦОД, а не других объектов индустриальной недвижимости? Как часто ротируются объекты?

- Фонд «Рентал ПРО» – это фонд индустриальной недвижимости с ежемесячной выплатой дохода. У нас уже более пяти тысяч инвесторов. Стоимость чистых активов фонда составляет 25,8 мдрд рублей. С 6 июня 2024 года наши паи торгуются на Московской бирже, котировки поддерживаются маркет-мейкером. У нас легко запоминающийся тикер (торговый код) – XXXXXX. С момента выхода на биржу наши инвесторы заработали 7,8 млрд рублей в качестве ежемесячного дохода.

Активы фонда инвестируются в самую современную индустриальную недвижимость класса А (логистические центры, склады, центры обработки данных (ЦОДы). В состав активов приобретаются как готовые объекты, так и объекты на этапе строительства. При этом сделки структурируются таким образом, что даже строящиеся объекты приносят доход нашему инвестору. Хотел бы обратить на это внимание, все объекты, в т. ч. объекты на этапе строительства приносят доход, который выплачивается пайщикам ежемесячно.

Сейчас в фонде три ЦОДа на этапе строительства в Домодедове, Новосибирске и Санкт-Петербурге.

Доверительное управление фондом осуществляется посредством активной модели управления, которая подразумевает ротацию объектов (перепродажу их с прибылью). Прибыль от ротации распределяется в полном объеме среди инвесторов по итогам месяца, в котором была ротация, в дополнение к стандартным выплатам. Ротация дает дополнительную доходность нашему инвестору.

Наше стратегическое преимущество – это наличие собственного девелоперского блока, который возводит более миллиона квадратных метров качественных складских площадей.

Это дает нам гибкость. Активная модель управления фондом «Рентал ПРО» в сочетании с собственным девелоперским блоком позволяет давать инвестору максимальное качество и максимальную эффективность в конкретный момент времени. Мы очень хорошо разбираемся в рынке индустриальной недвижимости. Мы максимально заблаговременно адаптируемся к меняющейся конъюнктуре.

В настоящий момент мы видим, что мы можем эффективно ротировать ЦОДы и прибыль распределять среди пайщиков в качестве дополнительного дохода. Именно этим обусловлен выбор именно этих активов.

Также сейчас есть понимание, что снижение ключевой ставки – это устойчивый тренд, заемное финансирование будет более доступным. Индустриальные здания будут дорожать, будут расти в цене индустриальные фонды. Мы это видим, фиксируем, поэтому после реализации ЦОДов мы планируем наличие в нашем фонде объектов с арендой, наш инвестор будет получать ежемесячный доход от арендного потока, а также апсайд от роста биржевой стоимости пая.

В качестве резюме, фонд «Рентал ПРО» – это максимальная эффективность и максимальное качество для инвестора в конкретный момент времени.

- Кто является целевой аудиторией фонда «Рентал ПРО»? Какой порог входа в фонд «Рентал ПРО»? В чем преимущество фонда «Рентал ПРО» по сравнению с другими фондами индустриальной недвижимости?

- Инвестиционные паи фонда «Рентал ПРО» предназначены для квалифицированных инвесторов. Рассматриваем всех «квалов» в России (а их сейчас чуть менее миллиона) в качестве целевой аудитории фонда. Представляется, что недвижимость в портфеле инвестора должна присутствовать. В странах, где фондовый рынок более зрелый, доля недвижимости в той или иной форме, прежде всего, в REITах составляет от 10 до 20%.

Мы дали инвестору комфортный порог входа. Сейчас наши паи торгуются на бирже в районе 970–975 рублей за пай.

Наше главное преимущество заключается в том, что мы сами возводим объекты, которые приобретаются в фонд «Рентал ПРО». Только лучшие объекты из пайплайна нашего девелоперского блока попадают в активы фонда.

- Каких критериев отбора объектов индустриальной недвижимости придерживается УК «А класс Капитал»?

- Наш девелоперский блок – один лидеров индустриального девелопмента в России. Мы создаем этот рынок, как бы пафосно это ни звучало. В портфеле нашего девелоперского блока 47 индустриальных парков, семь площадок готовятся к запуску. Параллельно нами возводятся несколько десятков объектов. Выбирая объекты для фонда «Рентал ПРО», мы смотрим на совокупность факторов, в т. ч. наличие потенциала реализации объекта с апсайдом, условия договора аренды, финансовую устойчивость арендатора, инвестиционную привлекательность локации объектов. Мы строим ЦОДы, заводы, склады, логистические центры. В фонд «Рентал ПРО» приобретаются объекты, которые отвечают наилучшим интересам наших инвесторов.

- Какие тренды сейчас характерны для рынка индустриальной недвижимости? Как длительный период жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ отразился на этом рынке? Какие потенциальные риски для сектора вы выделите? В чем вы видите преимущество вложений в ЗПИФ недвижимости по сравнению с классическими инструментами? Какова потенциальная доходность таких фондов?

- Объекты индустриальной недвижимости очень капиталоемкие. Очень ограниченный круг лиц может позволить себе приобрести объекты за миллиарды рублей. При этом интерес к данному сектору со стороны инвестора растет.

Фонды недвижимости делают инвестиции в недвижимость доступными. Посредством приобретения инвестиционных паев вы инвестируете в недвижимость с порогом инвестиций несопоставимо ниже, чем приобретение активов напрямую. Более того, управляющая компания ПИФ берет на себя всю операционку, исчисление и уплату налогов, прочее. Вы только инвестируете, остальное – забота управляющей компании.

Что касается доходности, с момента выхода на Мосбиржу фактически выплаченная доходность нашего фонда составила чуть менее 17% в годовом выражении.

Хочу обратить внимание на то, что мы не спекулятивный инструмент. Рекомендуемый инвестиционный горизонт – от пяти лет. Целевая доходность фонда по итогам пяти лет – более 18% годовых, по итогам семи лет – более 20% в годовом выражении.

- Какие законодательные инициативы, на ваш взгляд, могут повысить привлекательность ЗПИФ недвижимости? Какие тренды вы наблюдаете на рынке коллективных инвестиций? Какие сложности сегодня испытывает рынок? Что, по вашему мнению, поможет их преодолеть в ближайшей перспективе? Планирует ли УК «А класс Капитал» выходить на долговой рынок для привлечения капитала? Насколько привлекательны для компании инструменты ЦФА?

- Ни копейки кредитных средств нет ни в фонде «Рентал ПРО», ни в нашем девелоперском блоке. Мы не используем заемных средств, как следствие, не несем сопутствующих рисков. Это наша позиция.

- Какие стратегические цели ставит перед собой УК «А класс Капитал» в среднесрочной перспективе? Как компания планирует повышать эффективность деятельности?

- В среднесрочной перспективе после реализации ЦОД мы планируем приобретать/оставлять в фонде готовые объекты с понятным договором аренды, индексацией. В 2027 году мы планируем начать получать арендный поток.

Наша стратегическая цель – создание крупнейшего в России аналога REITа со стоимостью чистых активов 100 млрд +.